Bất ổn ở gói hỗ trợ 30.000 tỷ là phát triển nhà ở XH theo kiểu "phú quý giật lùi"

Cụ thể theo Bộ Xây dựng, có 30 dự án nhà ở đang được xem xét vay từ gói nguồn vốn ưu đãi. Trong số đó, có 15 dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã đăng ký vay vốn đầu tư trước khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 02; 12 dự án đăng ký vay vốn sau và 3 dự án chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội.

 

Nhưng nhìn thực tại về vấn đề quy hoạch phát triển bất động sản hàng vài chục năm nay thì vấn đề nhà ở đã quy hoạch và phát triển sai định hướng, Chúng ta nhìn thấy cảnh khắp đất nước đâu đâu cũng có những công trình nhà ở cao cấp từ  chung cư đến biệt thự, những khu nghỉ dưỡng bỏ hoang nhiều năm. Đặc biệt là không chỉ ở các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng, Bình Dương ... mà cả những khu âm u rừng núi như đèo Măng Đen thuộc Tỉnh KonTum cũng có hàng trăm biệt thự được gia cố và gần như cũng đang bỏ hoang... rất nhiều ... các nơi khác ta không thể đếm được những sản phẩm BĐS dở dang và bỏ hoang.... 

 

Với khối lượng sản phẩm nhiều như vậy, cao cấp như vậy, hướng phát triển về BĐS quy mô và tiến bộ như vậy mà chưa tiêu thụ hết, để sử dụng  hết số hàng tồn kho này người ta ước tính phải đến vài thập kỷ thậm chí cả thế kỷ vậy mà ta còn hỗ trợ để phát triển nhà ở xã hội "cấp thấp" cho người có thu nhập thấp  để làm gì có phải là ta đang mang những đồng tiền ít ỏi, của nền kinh tế đang suy thoái  để làm  giàu cho nhóm lợi ích đã bao sân và đầu cơ BĐS hay không, cùng theo đó là  đẩy sự phát triển xã hội theo kiểu "phú quý giật lùi" đồng nghĩa với đẩy lùi hay làm "tụt hậu" sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước tới hàng vài chục năm thậm chí hàng thế kỷ hay sao? 

 

Vì một lẽ nhà cao cấp làm xong không bán được, Biệt thự không ở hết mà lại xây mới những căn hộ hạng thấp, hạng trung kiểu nhà tập thể của những năm 60- 80 thời bao cấp ngày nào để rồi mới đây lại phá đập ra mà xây dựng cải tạo lại. Tương tự như vậy thiết tưởng rằng chúng ta thực hiện những gói hỗ trợ này xong thì sẽ lại mở ra chiến dịch gói hỗ trợ khác để cải tạo và làm mới những sản phẩm hôm nay ta thực hiện. Có thể nói là những biện pháp tài chính thừa và phục vụ cho quy hoạch phát triển KTXH kiểu "giật lùi" phi quy luật  phát triển.  

 
Cụ thể dù biết mục tiêu của gói hỗ trợ này đã bất ổn rồi, mặt khác  tốc độ triển khai thì lại làm cho người dân không khỏi hoài nghi vì tại thời điểm này, Hải Phòng có 2 dự án đã được vay từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ là dự án khu chung cư An Đồng của Công ty PG và dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp Bắc Sơn của Công ty CP Xây dựng và phát triển đầu tư Hải Phòng (CDI). Theo CDI, có 10 khách hàng của công ty đã làm thủ tục vay vốn ưu đãi, trong đó ngân hàng đã thẩm định 2 hồ sơ và sẽ giải ngân trong thời gian tới.

Ngân hàng BIDV cũng đã xác nhận cho vay từ gói tín dụng ưu đãi đối với 2 doanh nghiệp là Công ty CP Tập đoàn Xây dựng và Phát triển nhà Vicoland, số tiền vay là 117,7 tỷ đồng để đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội tại tỉnh Thừa Thiên - Huế và Công ty CP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân với số tiền 540 tỷ đồng để đầu tư dự án chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội tại TP.HCM. Cả 4 công ty trên đều là các doanh nghiệp không có vốn Nhà nước. Các dự án khác đang được các ngân hàng khẩn trương thẩm định để quyết định cho vay.

Đó là tình huống đi đúng mục tiêu thì đã phản tác dụng rồi còn thực tế, việc triển khai gói tín dụng hỗ trợ mua nhà ở này vẫn còn khá nhiều điều bất cập, thậm chí, chính nhân viên ngân hàng cũng lúng túng khi trả lời các thắc mắc của khách hàng. Tại phần lớn các chi nhánh ngân hàng, giải ngân cho khách hàng cá nhân vẫn chưa thực hiện được. So với người dân, các doanh nghiệp được ưu ái hơn bởi để kiểm soát tốt nhất vốn đi đúng địa chỉ và không tạo nợ xấu, ngân hàng vẫn sẽ siết chặt hồ sơ, xét duyệt đối tượng đi vay chặt chẽ nhất, cho vay đúng đối tượng.

Theo các chuyên gia kinh tế, mối lo ngại về gói hỗ trợ này có thể sai mục đích. Mối lo ngại này đúng là có cơ sở vì so với cho vay khách hàng cá nhân, khi cho doanh nghiệp vay, ngân hàng sẽ nhàn hơn. Hơn nữa, gói hỗ trợ 30.000 tỷ hiện tại đã chia sẵn tỷ lệ 30% cho doanh nghiệp và 70% cho người dân, song các chỉ tiêu cụ thể cũng như sẽ thực hiện với nhóm nào trước, nhóm nào sau chưa được công bố nên hoàn toàn có thể đặt giả thuyết doanh nghiệp có quyền lợi liên quan sẽ được ưu tiên cho vay trước.

Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM, có ngân hàng công bố tỷ trọng phân bổ cho vay từ nguồn vốn tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng là 60% cho doanh nghiệp và 40% cho người tiêu dùng vay trong 3 năm đầu tiên, trong lúc quy định tỷ lệ này là 70% cho người tiêu dùng và 30% cho doanh nghiệp. Người mua vẫn chưa được hướng dẫn cụ thể để tiếp cận nguồn vốn này.

Và như vậy định hướng có thể đã sai mục tiêu vì ngay từ đầu, ngân hàng cũng xác định sẽ ưu tiên cho doanh nghiệp để tăng nguồn cung, và như vậy rất có thể là cung lại vượt quá cầu và đến lúc kể cả nhà ở xã hội cũng lại tồn kho và không có người mua. Vậy thì xây dựng các gói hỗ trợ như hiện nay để làm gì? Sao ta không tính đến làm thế nào để giải quyết các mớ hàng tồn kho của BĐS hiện nay. Nếu thực sự quyết tâm vì mục tiêu và quyền lợi của người dân thì theo tôi cũng không khó. Nhưng phải thực sự làm cuộc cách mạng về nhà ở trong dân và cũng cần phải có chính sách hỗ trợ để nhà nước, nhà đầu tư... và người dân cùng thực hiện.

Nếu ta không dừng lại việc đầu tư xây mới những công trình nhà ở xã hội như hiện nay lại thì chỉ cần 2 đến 5 năm nữa chúng ta lại chịu cảnh thừa hàng "ế" và tồn kho thêm cho danh mục BĐS quốc gia vì hiện nay. Nhiều chủ đầu tư đã khởi công xây dựng mới nhiều dự án nhà ở xã hội, chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với con số hàng ngàn căn, tổng mức đầu tư hàng ngàn tỷ đồng... lấy từ gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng. Như vậy, rõ ràng là nguồn cung nhà ở xã hội tăng lên, trong lúc mục tiêu của Nghị quyết 02 là giải quyết hàng tồn kho, nhất là công trình nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ chưa bán được hoặc đang xây dựng dở dang". Với đà này thì lượng sản phẩm của ngành Kinh doanh BĐS sẽ ngày thêm gia tăng và phát triển theo hướng "Phú quý giật lùi" công trình, nhà ở làm trước ế trước, cao cấp tiện nghi hơn và công trình triển khai sau sẽ ế sau và thấp cấp hoặc "giành cho thu nhập thấp" cũng ế và xếp hàng chờ chủ nhân "không có tiền".

Nền kinh tế sẽ ra sao nếu những định hướng phát triển cứ kéo theo đà đi xuống và tụt hậu thế này. Vì vậy chúng ta hãy nhìn thẳng vào vấn đề về thị trường tiêu thụ BĐS cũng như đời sống thực tế của nhân dân mà tìm ra hướng giải quyết hỗ trợ hay giải cứu ... tất cả phải bỏ ngoài cái tôi, cái lợi ích nhóm và thực hiện một cuộc cách mạng đột phá về nhà ở cho toàn dân. 

 

Nếu có thể được ta hãy  giành thời gian công sức và tiền bạc để làm cuộc khảo sát cụ thể xác định chủ sở hữu những ngôi biệt thự, những căn hộ chung cư cao cấp bỏ hoang hiện nay là của  ai; những dự án đã đầu tư nhưng chưa có người sử dụng .... là của ai. Xác định rõ vấn đề tồn kho ở ngành BĐS và vấn đề nợ xấu ở ngân hàng... Từ đó tìm ta phương án giải quyết những tồn kho đã. Nếu cần phải có sự hy sinh của những nhà đầu tư, đầu cơ BĐS để giải phóng sự tồn kho này. Cũng có thể Nhà nước cần trưng mua, trưng thu khối BĐS tồn kho  hoặc làm cuộc cách mạng phân cấp về nhà ở trong dân để những người có điều kiện thì có cơ hội sử dụng những Biệt thự bỏ hoang, những chung cư cao cấp chưa bán được và giành những khu nhà ở thấp cấp hiện đang dùng cho người có thu nhập thấp (khi đó cần có sự hỗ trợ minh bạch về chính sách của nhà nước và tác động của luật pháp thật công bằng đó mới là giải thoát để khai thông thị trường BĐS và ổn định nền kinh tế.